KIM Verordnung : Ein Jahr nach Ende der KIM Verordnung: Ist Eigentum leistbarer?

Ein Jahr nach dem Ende der KIM-Verordnung hat sich an der Wahrnehmung zur Immobilienfinanzierung kaum etwas geändert. 

Eine aktuelle Gallup-Umfrage im Auftrag von Raiffeisen Immobilien zeigt, dass der Großteil der Befragten keine spürbare Erleichterung bei Wohnkrediten wahrnimmt. Und das, obwohl ExpertInnen den Handlungsspielraum der Banken heute größer einschätzen als vielfach angenommen. 

Der aktuelle Immo-Leistbarkeitsindex des Portals durchblicker zeigt zudem, wie stark Immobilienpreise, Einkommen und Zinskonditionen die Leistbarkeit eines Eigenheims österreichweit beeinflussen.

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Laut der Gallup-Erhebung glauben lediglich 18 Prozent der Befragten, dass Wohnkredite seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung wieder einfacher zu bekommen sind. 

34 Prozent stellen keine Verbesserung fest, 48 Prozent können die Lage gar nicht einschätzen. Für 49 Prozent der TeilnehmerInnen zählt die Finanzierung nach wie vor zu den größten Hürden auf dem Weg ins Eigenheim.

Auch ohne gesetzliche Verpflichtung orientieren sich Banken laut Raiffeisen Immobilien Österreich weiterhin an bewährten Kriterien bei Bonitäts- und Leistbarkeitsprüfungen. 

Das bestätigt auch durchblicker: Die KIM-Verordnung ist zwar Geschichte, Banken halten sich bei der Kreditvergabe aber weiterhin an die Vorgabe, wonach die Tilgungsrate 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte.

„Die Ergebnisse zeigen, dass viele Menschen nach wie vor davon ausgehen, dass die Finanzierung von Wohneigentum besonders schwierig ist. Tatsächlich haben Banken in den vergangenen Jahren jedoch viel Erfahrung gesammelt und gute Wege gefunden, KundInnen auch unter anspruchsvollen Rahmenbedingungen beim Eigentumserwerb zu begleiten", sagen die beiden Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, Peter Weinberger und Peter Mayr. 

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenke, solle daher frühzeitig das Gespräch mit seiner Bank suchen und seine Möglichkeiten ausloten.

Der sinkende Zinssatz hat die Lage laut durchblicker zuletzt etwas entspannt: Bei aktuell 3,72 Prozent liegt die monatliche Zinslast für Doppelverdienende mit Medianeinkommen in 52 von 105 untersuchten Bezirken unterhalb der KIM-Grenze. 2023 traf das bei 4,20 Prozent nur auf 35 Bezirke zu. 

Vom Niveau vor der Zinskrise ist man dennoch weit entfernt: 2015 war ein Eigenheim noch in zwei Dritteln aller Bezirke gut leistbar. Grund dafür ist neben dem Zinsschock auch die Preisentwicklung: Seit 2015 kletterten die Häuserpreise um 68 Prozent, die Median-Einkommen legten im selben Zeitraum nur um 51 Prozent zu.
 

Am teuersten ist Wohneigentum neben Wien, Graz, Linz und deren Speckgürtel vor allem im Westen des Landes. Doppelverdienende mit Medianeinkommen müssten in Salzburg im Schnitt 66,5 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kredittilgung aufwenden, in Vorarlberg 63,9 Prozent und in Tirol 62 Prozent. 

Selbst für Besserverdienende ist ein Eigenheim in 25 österreichischen Bezirken nicht mehr finanzierbar. Am günstigsten schneiden im Bundesländervergleich das Burgenland mit 23,8 Prozent, die Steiermark mit 29,3 Prozent und Kärnten mit 31,1 Prozent ab. 

Innerhalb der Bundesländer zeigen sich jedoch deutliche Unterschiede: In Gmünd in Niederösterreich braucht es für ein durchschnittliches Eigenheim nur rund 16 Prozent des Haushaltsnettos, in Mödling dagegen 57 Prozent und damit deutlich mehr, als die Leistbarkeitsgrenze erlaubt.
 

„Wer die Immobilie nicht schon vererbt bekommt oder Spitzenverdiener ist, hat in Großstädten sowie im Westen schlechte Karten", so Martin Zwickl, Chief Operations Officer von durchblicker.

Mit dem Auslaufen des Wohnbaupakets Ende Juni fallen ab Juli wieder volle Kaufnebenkosten an: Bei einer Muster-Immobilie im Bezirk Steyr-Land bedeutet das 47 Euro mehr Kreditrate im Monat, über 30 Jahre summiert sich das auf knapp 17.000 Euro. 

„Am stärksten fallen jedoch die Zinskonditionen ins Gewicht", sagt Zwickl. Ein Vergleichsbeispiel verdeutlicht das: Bei einem Finanzierungsvolumen von 350.000 Euro und gleicher Bonität bietet Bank A 3,55 Prozent effektiven Zinssatz, Bank B verlangt für dasselbe Objekt 4,22 Prozent. Die monatliche Differenz liegt bei 144 Euro, über 30 Jahre summieren sich die Mehrkosten auf 46.210 Euro. Während die Kreditbelastung im ersten Fall bei 38,4 Prozent und damit im leistbaren Bereich liegt, steigt sie im zweiten Fall bereits auf 45 Prozent.
 

„Deshalb ist es wichtig, nicht nur zu seiner Hausbank zu gehen, sondern mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen." 

Angesichts der unsicheren wirtschaftlichen und geopolitischen Lage empfiehlt Immo-Experte Simon Böchzelt von durchblicker zudem einen fix verzinsten Kredit: „Dieser gibt Planungssicherheit und schützt vor möglichen Zinssprüngen, die sich enorm auf die Monatsrate und damit auf die Leistbarkeit auswirken können."