Wohnen Graz : Wohnen Graz: Schockierende Schulden-Bilanz vor Gemeinderatswahl 2026

Jüngst wurde ein Bericht des Kontrollamtes (früher Stadtrechnungshof) zum Eigenbetrieb „Wohnen Graz" veröffentlicht. Was darin über die stadteigene Wohnungsgesellschaft offenbart wird, ist nicht ganz überraschend. 

Dass bei der kommunalen Wohnungsgesellschaft der steirischen Landeshauptstadt ein großes Schuldenloch besteht, war schon zuvor bekannt geworden. Doch der Bericht legt erstmals die Dimension und die politische Verantwortlichkeit klar offen. Er zeigt ein System, das man als „Fass ohne Boden" bezeichnen kann.

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Untersucht wurde der städtische Eigenbetrieb „Wohnen Graz", der rund 11.000 kommunale Wohnungen verwaltet. Rund 40 Prozent davon sind im Eigenbesitz, der Rest unterliegt einem Zuweisungsrecht im Übertragungswohnbau. 

Der Eigenbetrieb wurde am 1.1.2015 gegründet. Das hatte damals gewisse Vorteile. So wurde etwa das teils historische Immobilienvermögen der Stadt Graz nach aktuellem Verkehrswert in die Bücher übertragen. Dadurch erhöhte sich das Gesamtvermögen der Stadt Graz. Statistisch gesehen konnte Wohnen Graz zudem die Hälfte seiner Kosten selbst decken. Damit wurde der Eigenbetrieb nicht dem öffentlichen, sondern dem privaten Sektor zugeordnet. Das hatte den Vorteil, dass die Schulden des Eigenbetriebs nicht auf die Schulden der Stadt Graz angerechnet werden mussten.

Die Hauptaufgabe war es, die Grazer Bevölkerung – sofern anspruchsberechtigt – mit leistbaren, provisionsfreien und unbefristeten Wohnungen zu versorgen sowie die Wohnqualität zu verbessern. Der Kontrollamtsbericht hält dazu fest, dass für eine flächendeckende Versorgung eine Vervielfachung des kommunalen Wohnbaus in Graz erforderlich wäre.

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Der Bericht stellt zwar der Verwaltung hinter Wohnen Graz ein gutes Zeugnis aus – vor allem dem Prozedere der Wohnungsvergabe und dem Service für die MieterInnen. Jedoch sollen bei finanziellen Dingen deutliche Schieflagen entstanden sein. Diese haben das Potenzial, zum politischen Streitthema vor der Gemeinderatswahl Graz 2026 zu werden.

Denn bis 2024 betrugen die Einnahmeverluste durch politisch niedrig gehaltene Mieten über 2 Millionen Euro. Für 2025 erwartete das Kontrollamt weitere 750.000 Euro Ausfälle. 

Die Leerstände sind laut Bericht massiv gestiegen, allein 2024 lagen die Kosten dafür bei 1,1 Millionen Euro. Auch die Mietrückstände belaufen sich bereits auf 1,2 Millionen Euro. Davon kann Wohnen Graz schätzungsweise nur rund 200.000 Euro realistisch eintreiben. 

Insgesamt hat sich der Verlust des Eigenbetriebs damit auf 10,7 Millionen Euro im Jahr 2024 summiert. Kontrollausschussobmann Philipp Pointner (NEOS) findet dazu klare Worte: „Die KPÖ hat Wohnen Graz in eine finanzielle Sackgasse geführt."

Um diesen finanziellen Problemen Abhilfe zu verschaffen, ist laut Kontrollamt zudem „keine langfristige Strategie" erkennbar.

In einer Stellungnahme weist Bürgermeisterin Elke Kahr (KPÖ) als zuständige Stadtsenatsreferentin den Befund der Strategielosigkeit zurück. Wohnen Graz solle laut definiertem Ziel leistbaren Wohnraum zur Verfügung stellen. 

„Deshalb kann Wohnen Graz nicht als gewinnorientiert geführt werden, sondern die Kommune leistet wie bei anderen städtischen Angeboten, wie KIGAs, Schulen, öffentlicher Verkehr etc. Zuschüsse", so die Bürgermeisterin.

Kahr schlägt statt eines Sanierungspfads für Wohnen Graz sogar vor, das im Statut des Eigenbetriebs festgeschriebene Erfordernis zu streichen, „das Vermögen derart zu verwalten, dass ein möglichst großer und dauerhafter Ertrag erzielt wird". Stattdessen solle die Erfüllung des sozialen Auftrags für leistbare Wohnungen in den Vordergrund rücken.

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Es stellt sich aber trotz des sozialen Anspruchs die Frage, wie hoch die Verluste ausfallen dürfen. Denn nicht gewinnorientiert heißt nicht, dass nicht ausgeglichen gewirtschaftet werden sollte. 

Die Entwicklung der Schulden von Wohnen Graz zeigt: Ab 2015 wurde zwar stets ein kleiner Verlust bilanziert, dieser fiel aber bis 2020 (also vor COVID) sehr moderat aus. Daraus lässt sich schließen, dass sich Einnahmen und Ausgaben bis dahin einigermaßen die Waage hielten.

Während der COVID-Pandemie kam es zu ersten größeren Verlusten. Diese entstanden vor allem durch ausgesetzte Mieterhöhungen, Stundungen und erhöhte Kosten. Seit 2021 – als die KPÖ das Bürgermeisteramt in Graz übernahm – haben sich die Verluste bis 2024 mehr als vervierfacht.

Brisant ist auch die Entwicklung des Cash-Flows. Wohnen Graz deckt die Verluste fast ausschließlich mit Kontoüberziehungen und belastet durch „Cash-Pooling" auch die Geldflüsse der Stadt Graz. 

Das Kontrollamt schlussfolgert: Die Stadt Graz gibt zwar keine operativen Zuschüsse, doch die laufenden Verluste von Wohnen Graz verzerren dennoch ihr Saldo.

Diese Art der Wohnraumpolitik wirkt sich auch auf das Vermögen des städtischen Eigenbetriebs aus. Dieses besteht in erster Linie aus Sachanlagen wie Gebäuden, Bauten und Grundstücken. Bis 2019 stieg das Nettovermögen an, seither geht es zurück. Betrug der Nettovermögensquotient im Jahr 2015 noch 55 Prozent, verringerte sich dieser bis 2024 auf 39 Prozent. Ein Verlust von 16 Prozent.

Zudem hält das Kontrollamt fest, dass die Mittelverwendung bei Wohnen Graz offensichtlich keiner hinreichenden Kontrolle unterliegt. 

Beispielsweise wurden für die Errichtung von 200 Gemeindewohnungen 19,8 Millionen Euro gemeldet. Bis Ende 2024 waren jedoch nur 100 Gemeindewohnungen realisiert – mit einem Darlehen der Grazer Unternehmensfinanzierungs GmbH von 11,8 Millionen Euro. 

Das Kontrollamt stellt zudem fest, dass der Eigenbetrieb Wohnen Graz bei Ausschreibungen, etwa an Handwerksbetriebe und Baufirmen, Leistungen ausschrieb, bevor die zuständigen Organe diese überhaupt genehmigt hatten. Damit wurden Entscheidungen de facto vorweggenommen.

Bereits 2021 hatte der Rechnungshof Österreich festgestellt, dass Wohnen Graz Planungsleistungen für ein Neubauprojekt direkt und ohne vorherige Bekanntmachung vergeben hatte. Damals erging eine Empfehlung, Richtlinien für die Direktvergabe von Planungsleistungen zu erarbeiten. Laut Kontrollamt wurde diese Empfehlung bis heute nicht umgesetzt.

Auch ein Beispiel für die Errichtung eines Neubaus zeigt, dass bei Bauvorhaben wenig auf Wirtschaftlichkeit geachtet wurde. 2017 wurde mit der Planung begonnen, realisiert wurde aber zunächst nichts. 2024 griff man das Projekt wieder auf und überarbeitete es. Kostensteigerung: stolze 68 Prozent. Auch beim Grundstücksankauf konnte das Kontrollamt keine hinreichende Dokumentation als Entscheidungsgrundlage erkennen.

Auch der Auslastungsgrad der verwalteten Wohnungen zeigt ab 2021 eine negative Tendenz. So heißt es im Kontrollamtsbericht: „Seit dem Jahr 2021 stieg die Zahl der beendeten Mietverhältnisse deutlich. Die primären Gründe waren Kündigungen durch Mieterinnen und Mieter, Todesfälle und Räumungsexekutionen." 

Das führte zu höheren Leerständen und höheren Kosten. Ein Grund dafür war, dass sich die Brauchbarmachung nach einem Mietwechsel oft verzögerte. Obwohl mit Generalunternehmern Pönalen für versäumte Fristen vereinbart waren, verrechnete Wohnen Graz diese nie. Die beauftragten Unternehmen hatten also keinen Anreiz, Gewerke zeitnah abzuschließen.

Die Leerstände sind insgesamt angestiegen – obwohl aktuell sehr liberale Vergaberichtlinien bestehen. Das Kontrollamt konnte nicht einmal eine Warteliste finden. Die Kosten für Leerstände stiegen daher 2024 auf 1,1 Millionen Euro an. Wie viele Wohnungen tatsächlich leer standen, konnte das Kontrollamt aufgrund der „fehlerhaften Datenbasis" nicht erheben. Von 2017 bis 2024 wurden insgesamt rund 400 mehr Mietverhältnisse beendet, als neu zugewiesen werden konnten.

Obwohl nicht alle vom Kontrollamt aufgedeckten Versäumnisse in die Amtszeit von Bürgermeisterin Elke Kahr fallen, kratzt der Bericht dennoch deutlich am Image der KPÖ Graz, die vorgibt, die bessere Wohnraumpolitik in Graz zu betreiben. 

Die KPÖ war bereits lange vor 2021 für Wohnungsangelegenheiten zuständig. Nur in der Periode von 2017 bis 2021 wurden diese zeitweise von der FPÖ übernommen. Es verdeutlicht sich aber dennoch ein Bild: Die KPÖ ließ ab 2021 die Schuldenentwicklung bei Wohnen Graz einfach durchrauschen.

Die aufgedeckten Fakten konterkarieren auch das Bild, das die KPÖ Graz in der Öffentlichkeit gerne erzeugt. Beispielsweise hat die Partei jahrelang gegen die Schuldenpolitik der ÖVP-Stadtregierung gewettert. Nun ist sie selbst in der Verantwortung – das Finanzressort wird von der KPÖ geführt. Die Situation für die Stadt konnte sie insgesamt nicht verbessern. 

Beim Kernthema Wohnen hat die KPÖ sogar eine Vervielfachung der Schulden des städtischen Eigenbetriebs quasi in Kauf genommen. Zudem konnte weder das Ziel erreicht werden, genügend neue Gemeindewohnungen auf den Weg zu bringen, noch für die bestehenden eine hohe Auslastung zu erreichen. 

Paradox: Unter einer KPÖ-geführten Stadtregierung stiegen die Leerstände bei den städtischen Wohnungen – während man öffentlich für eine Leerstandsabgabe bei privaten Mietwohnungen eintrat.

Dass die KPÖ mit dem Thema Wohnen Politik macht, zeigt sich auch an einer anderen Statistik: denn die meisten WählerInnen der KPÖ sind genau in jenen Bezirken wohnhaft, in denen es die meisten städtischen Kommunalwohnungen gibt. 

Der Vorwurf, mit sozial motivierten Mietreduktionen Klientelpolitik zu betreiben, ist also nicht ganz von der Hand zu weisen.

Die Frage ist aber, wie es jetzt weitergeht und wie die Politik auf den Bericht des Kontrollamts reagiert – nicht zuletzt im Hinblick auf die Gemeinderatswahl Graz 2026. 

Eine Fortschreibung der Schuldenentwicklung würde den kommunalen Wohnbau für die kommenden Jahre massiv schwächen, wenn nicht sogar lahmlegen. Denn für Neubauprojekte oder Sanierungen fehlt das Kapital. Damit ist die Entwicklung am Grazer Wohnungsmarkt insgesamt gefährdet, denn auch im privaten Wohnbau gibt es einen starken Einbruch bei Neubauprojekten.

Eine Preissteigerung auf dem Mietermarkt ist absehbar – für alle. Nur ein ausreichender öffentlicher Wohnbau ist in der Lage, die Mietpreise am Markt moderat zu halten. Doch genau das wird der Eigenbetrieb Wohnen Graz eventuell schon bald nicht mehr leisten können.
 

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