Leerstandsabgabe Österreich : Leerstandsabgabe: Was die Bundesländer wirklich einnehmen – und wer noch zögert

Dauerbrenner Leerstandsabgabe Österreich: Die Bundesländer haben unterschiedliche Ansätze – welche mäßige Ergebnisse zeigen.

Eine Verfassungsnovelle aus dem Jahr 2024 sollte es den österreichischen Bundesländern erleichtern, eine Leerstandsabgabe einzuführen. Dennoch verzichten viele Länder weiterhin darauf. Dort, wo die Abgabe bereits existiert – etwa in Salzburg, wo der Wohnungsmarkt unter besonderem Druck steht –, blieben die Einnahmen bislang überschaubar. 

Dazu kommt, dass verlässliche Daten fehlen, zum Beispiel in Tirol. Wie wirksam die Abgabe als Instrument zur Mobilisierung von Wohnraum tatsächlich ist, bleibt damit offen.

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Salzburg war Vorreiter bei der Leerstandsabgabe – doch von einer Erfolgsstory lässt sich bislang nicht sprechen. Seit Anfang 2023 dürfen Gemeinden Abgaben für leerstehende Wohnungen einheben, je nach Wohnungsart und -größe zwischen 400 und 5.000 Euro pro Jahr. 

Anfangs erließen 66 der 119 Gemeinden eine entsprechende Kommunalabgabe, inzwischen sind es nur noch 45. 

"Der Aufwand ist zu groß, die Erträge sind zu gering bei der großen Anzahl an Ausnahmen", erklärte etwa Saalfeldens Bürgermeister Erich Rohrmoser (SPÖ). 

Für das Jahr 2023 – aktuellere Landesgesamtdaten liegen noch nicht vor – wurden landesweit 7.348 Leerstände erfasst. In 5.236 Fällen leiteten die Behörden ein Ermittlungsverfahren ein; 3.649 davon, also 69,7 Prozent, fielen unter Ausnahmebestimmungen und waren nicht abgabepflichtig. Die Stadt Salzburg hat neuere Zahlen: 2025 wurden 326 Fälle geprüft, und 40 EigentümerInnen erhielten eine Vorschreibung.

Die Einnahmen auf Landesebene waren gering: Für alle abgeschlossenen Verfahren aus 2023 flossen bis Ende 2025 insgesamt 74.600 Euro in die Gemeindekassen. Aus noch laufenden Verfahren erwartet das Büro von Wohnbau-Landesrat Martin Zauner (FPÖ) weitere rund 34.000 Euro. In der Landeshauptstadt wurden 2024 exakt 21.796 Euro vorgeschrieben, 2025 waren es 74.198 Euro – zusammen also rund 96.000 Euro, wie der für Wohnungen zuständige Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl (KPÖ Plus) mitteilt. 

Bürgermeister Bernhard Auinger (SPÖ) kritisiert, dass der Erhebungsaufwand die Einnahmen bislang übersteigt. "Aufgrund der niedrigen Höhe der Leerstandsabgabe sind die Einnahmen natürlich weit hinter dem, was die Personalkosten sind. Insofern muss man sagen – was viele Bürgermeister kritisieren –, dass sie eigentlich zu niedrig ist." 

Landesrat Zauner sieht die Verantwortung jedoch bei den Gemeinden: "Die Erhöhung der Abgabe setzt eine sachliche Grundlage für die Entscheidung voraus – dafür müsste die Stadt einmal beginnen, die Abgabe flächendeckend einzuheben und genaue Zahlen mitzuteilen."

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In der Steiermark stellt sich die Situation zwiegespalten dar. 

Der wichtigste Markt, Graz, hat die Bestandserhebung noch nicht abgeschlossen. Einige Gemeinden kämpfen mit Einsprüchen des Landesverwaltungsgerichts gegen ihre Bescheide. In tourismusstarken Regionen wie dem Ennstal, wo viele ZweitwohnsitzbesitzerInnen ansässig sind, verzeichnen manche Gemeinden durchaus spürbare Einnahmen. 

Der maximale Abgabensatz liegt in der Steiermark bei zehn Euro pro Quadratmeter – ein im Bundesländervergleich niedriger Wert. Ohnehin könnte die Abgabe bis 2029 wieder abgeschafft werden: Die seit Dezember 2024 amtierende FPÖ-ÖVP-Koalition hat im Regierungsprogramm 2024–29 festgelegt, die von der damaligen ÖVP-SPÖ-Koalition im Jahr 2022 eingeführte Leerstandsabgabe wieder zu streichen.

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Die Leerstandsabgabe Wien ist kein Thema – Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) äußerte sich zuletzt erneut skeptisch. Man solle sich davon nicht zu viel erwarten, sagte er. Leerstand sei schwierig zu überprüfen und zu definieren, gab er zu bedenken. 

Eine Zweitwohnsitzabgabe war in Wien zwar bereits beschlossen und hätte 2025 in Kraft treten sollen. Nachdem der Bund neue und weiter gefasste Rahmenbedingungen für solche Gebühren schuf, legte die Stadt das Vorhaben auf Eis, um weitere Prüfungen vorzunehmen. Das geplante Tarifsystem hätte sich an der Wohnungsgröße orientiert, mit einer Staffelung nach Quadratmetern. 

Die Stadt hatte die Einführung der Zweitwohnsitzabgabe gleichzeitig mit dem Verzicht auf eine GIS-Landesabgabe im Zuge der Umstellung auf die ORF-Haushaltsabgabe angekündigt. InhaberInnen eines Wiener Hauptwohnsitzes hätten die Abgabe nicht zahlen müssen.
 

Niederösterreich plant weiterhin keine Leerstandsabgabe. "Wir sind und bleiben grundsätzlich skeptisch, wenn es um neue Steuern geht. Ganz besonders, wenn sie in das Eigentum unserer Landsleute eingreifen sollen", betonte ÖVP-Klubobmann Kurt Hackl auf Anfrage. "EigentümerInnen haben selbst das größte Interesse, ihre Leerstände sinnvoll zu nutzen. Als Land unterstützen wir dabei aber laufend, etwa durch unsere Wirtschaftsagentur ecoplus."

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Auch Oberösterreich wird keine Leerstandsabgabe einführen. Es gebe bereits eine Regelung im oberösterreichischen Tourismusgesetz, teilte das Land mit. Eine "darüber hinausgehende Belastung der Oberösterreicherinnen und Oberösterreicher durch eine weitere Abgabe" sei nicht vorgesehen.
 

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Im Burgenland ist ebenfalls keine Leerstandsabgabe in Planung. Laut dem Büro von Landesrat Heinrich Dorner (SPÖ) arbeitet die rot-grüne Landesregierung – wie im Regierungsprogramm vorgesehen – an der Einführung einer Leerstandsdatenbank. Geprüft werden soll zudem eine Abgabe auf leerstehende Gewerbeimmobilien. Zur Mobilisierung ungenutzten Baulandes wurde bereits die Baulandmobilisierungsabgabe eingeführt. (LB/APA)

In Tirol gilt seit Jahresbeginn eine neue Regelung zur Leerstandsabgabe, die den Gemeinden weitgehend Entscheidungsfreiheit einräumt. Die Abgabenhöhe orientiert sich nun an einem festgelegten Basismietwert; maximal 30 Prozent davon dürfen eingehoben werden. 

Ob der Höchstsatz ausgeschöpft wird und ob die Abgabe überhaupt eingeführt wird, liegt im Ermessen der jeweiligen Gemeinde. Laut Auskunft des Landes haben bisher 154 der 277 Gemeinden entsprechende Regelungen beschlossen. Während die meisten Gemeinden den Maximalsatz von 30 Prozent anwenden, hebt etwa die Gemeinde Galtür (Bezirk Landeck), in der Landeshauptmann Anton Mattle (ÖVP) wohnt und jahrzehntelang Bürgermeister war, lediglich 15 Prozent ein.
 

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EigentümerInnen müssen die Abgabe selbst berechnen und melden – eine jährliche Registerabfrage dient zur Überprüfung dieser Angaben. Da der Vollzug bei den Gemeinden liegt, verfügt das Land über keine laufend aktualisierten Leerstandsmeldungen. Einer Umfrage vom Sommer 2025 zufolge wurden 1.202 Wohnungen eingemeldet; in 986 Fällen wurden Ausnahmetatbestände geltend gemacht. Insgesamt wurden 384.000 Euro eingenommen, am meisten in Going am Wilden Kaiser mit 81.540 Euro, gefolgt von Innsbruck mit 77.920 Euro.

Vorarlberg führte per 1. Jänner 2024 durch eine Anpassung des Zweitwohnsitzabgabegesetzes eine Leerstandsabgabe ein. Wohnungen, die mehr als die Hälfte des Kalenderjahres keine Hauptwohnsitz-Meldung aufweisen, gelten demnach als Zweitwohnsitz und können abgabepflichtig werden. 

Ob eine Abgabe erhoben wird und in welcher Höhe, entscheidet die jeweilige Gemeinde. Als Höchstsatz für die Zweitwohnungsabgabe hat das Land für das laufende Jahr 3.341 Euro festgelegt. 

Bregenz etwa hat die Abgabe eingeführt. Wie viel bisher eingenommen wurde, war zunächst nicht in Erfahrung zu bringen.

Eine Leerstandsabgabe gibt es in Kärnten nicht. Die Kärntner Landesregierung beschloss jedoch Ende Februar ein Abgabenpaket, das ein neues Zweitwohnungsabgabegesetz enthält. Dieses zielt auf Wohnungen ab, die mehr als zwölf Wochen im Jahr nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden – auch solche im Eigentum juristischer Personen. 

Als Gemeindeabgabe konzipiert, soll sie den Kommunen bis zu 15 Millionen Euro bringen. Der Rahmen liegt je nach Wohnungsgröße zwischen 24 und 130 Euro monatlich; Einführung und genaue Ausgestaltung obliegen den Gemeinden. 

Das Gesetz, das die bisherige Zweitwohnsitzabgabe ablöst, muss noch vom Landtag beschlossen werden und soll ab 2027 gelten.

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