Wohnbau Salzburg : Geförderter Wohnbau Salzburg: endlich mehr Bedeutung?

Der Wohnungsmarkt Salzburg erlebt eine bemerkenswerte Verschiebung: Geförderte Mietwohnungen gewinnen zunehmend an Relevanz. 

Trotz dieser Entwicklung klettern die Mietpreise weiter nach oben, während die Kaufpreise für Wohnungen in Salzburg ohnehin zu den teuersten in ganz Österreich zählen. 

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Der aktuelle Wohnungsmarktbericht von CBRE für 2025 zeigt, dass Salzburg seinen Status als Hochpreisstandort beibehält. Im Neubau müssen KäuferInnen durchschnittlich etwa 9.000 Euro je Quadratmeter einkalkulieren. In begehrten Top-Lagen steigen die Preise sogar auf über 12.000 Euro.

„Salzburg ist ein klassisches Beispiel für einen hochpreisigen, aber kleinteiligen Markt", sagt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE Österreich: „Die wenigen verfügbaren Grundstücke und die dichte Struktur begrenzen die Entwicklungsmöglichkeiten massiv – was sich direkt auf die Preisniveaus auswirkt."

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Im laufenden Jahr schließt der großvolumige Wohnbau Salzburg insgesamt 236 Wohneinheiten ab. Das entspricht einem Minus von etwa 24 Prozent verglichen mit 2024. 

Für das kommende Jahr 2026 rechnen ExpertInnen allerdings mit einer spürbaren Belebung: Die Prognosen gehen von 482 fertiggestellten Wohnungen aus. Die überschaubare Marktgröße führt dazu, dass einzelne Wohnbauprojekte Salzburg erheblichen Einfluss auf die Gesamtstatistik nehmen. Über 180 geförderte Mietwohnungen entstehen beispielsweise allein im Projekt Lanserhofwiese. 

Zusätzlich entwickeln sich auf den Kugelhofgründen nahe dem Flughafen auf einer Fläche von 3,5 Hektar neue Wohnprojekte – ein Drittel davon mit Wohnbauförderung.
 

„Nach Jahren eines weitgehend eigentumsdominierten Marktes gewinnt der geförderte Wohnbau in Salzburg an Bedeutung. Das sollte langfristig für etwas Entspannung im Mietsegment sorgen", sagt Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE. 

Dennoch stieg die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr um knapp zwei Prozent auf 18,10 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Obwohl die Wohnraumentwicklung im geförderten Segment Fahrt aufnimmt, verzeichnen die Mietwohnungen in Salzburg einen weiteren Anstieg. Die Spitzenmieten erreichen mittlerweile 18,10 Euro monatlich je Quadratmeter – ein Plus von knapp zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr. 

Der österreichische Immobilienmarkt insgesamt durchläuft auch 2025 eine Anpassungsphase. „Zwar haben die gesunkenen Zinsen und das Auslaufen der KIM-Verordnung die Rahmenbedingungen für Entwickler etwas verbessert, dennoch bleibt das Marktumfeld von rückläufiger Bautätigkeit geprägt", sagt Steinke.

Das Thema ESG entwickelt sich inzwischen auch im Wohnsektor zu einem wesentlichen Faktor bei der Projektoptimierung. Immer mehr BauträgerInnen und EntwicklerInnen lassen ihre Vorhaben zertifizieren, um den gewachsenen Erwartungen von Banken, InvestorInnen und MieterInnen zu entsprechen. 

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ESG-Kriterien haben sich zu einem zentralen Finanzierungskriterium entwickelt: Kreditinstitute müssen transparent machen, wohin ihre Mittel fließen, und bieten für nachhaltig zertifizierte Gebäude oft attraktivere Konditionen an.

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Gewerbliche BauträgerInnen, die eine spätere Veräußerung planen, setzen auf internationale Standards wie DGNB/ÖGNI, um die Vorgaben der EU-Taxonomie zu erfüllen. Bei Bestandsimmobilien kommt eher eine BREEAM-Zertifizierung zum Einsatz. 

Ein häufig übersehenes Potenzial bietet die Überprüfung älterer Energieausweise. „Rund ein Drittel wurden ursprünglich falsch berechnet. In manchen Fällen lässt sich dadurch sogar eine Taxonomie-Konformität erreichen, ohne umfassende Sanierungsmaßnahmen durchzuführen", sagt Elvis Penjo, Leiter ESG bei CBRE.

Der Wohnungsmarktbericht zeigt: Mit einem Anteil von 44 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen bleibt Wohnen österreichweit die gefragteste Assetklasse. Bereits im dritten Quartal übertraf das Gesamtvolumen jenes des gesamten Vorjahres. 

Die Spitzenrendite liegt aktuell bei 4,1 Prozent und damit 15 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Institutionelle Fonds verkaufen weiterhin Bestandsobjekte, um Liquidität zu generieren.

„Privatinvestoren aber auch zunehmend wieder internationale Käufer nutzen das Umfeld für selektive Ankäufe", sagt Lukas Schwarz, Leiter Investment bei CBRE. 

Besonders neue und gut gelegene Wohnprojekte am Salzburg Wohnbau bleiben stark nachgefragt.

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