Immobilienmarkt in Österreich : Wenn der Neubau nur die Hälfte des Wohnungsbedarfs deckt

Nicht die Nachfrage nach Immobilien bricht weg – sondern die Neubauaktivität. 

„Die Immobilienmärkte ordnen sich nach dem Ende der Nullzinsphase neu. Während sich die Nachfrage langsam stabilisiert, sinkt die Bautätigkeit dramatisch. Genau daraus entsteht das eigentliche Risiko der kommenden Jahre: ein struktureller Wohnungsmangel." 

So der Tenor von Manuel Plachner, ÖVI Vorstand, beim 10. ÖVI Maklerdialog im Mai. Mehr als 100 ExpertInnen diskutierten unter dem Leitthema „Märkte unter Druck" die Lage am österreichischen Immobilienmarkt zu beleuchten.

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Am deutlichsten spiegelt sich diese Entwicklung in Wien wider: 2021 wurden in der Bundeshauptstadt noch rund 15.200 Wohnungen fertiggestellt, für 2026 rechnen ExpertInnen nur noch mit rund 8.500 – ein Rückgang von fast 50 Prozent. 

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Auch ein Sonderbericht von Immo Analytics ortet bei frei finanzierten Wohnungen eine deutliche Versorgungslücke zwischen Angebot und Bedarf. Er rechnet für 2026 mit rund 5.700 neu fertiggestellten frei finanzierten Wohnungen in Wien. 

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Die Prognose für 2027 fällt sogar noch ungünstiger aus: Der Bedarf dürfte das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich um das 2,5-Fache übertreffen. Auch 2028 bringt keine Entspannung. Weil derzeit wenige Baugenehmigungen vorliegen, zeichnet sich bereits ab, dass die Neubautätigkeit deutlich unter dem erforderlichen Niveau bleiben wird. 

Der Wohnungsmangel in Wien dürfte sich daher nicht nur in den kommenden zwei Jahren, sondern auch darüber hinaus weiter zuspitzen. Die Folge: Mieten steigen, und für breite Bevölkerungsgruppen wird Wohnraum knapper.

Das IIBW beziffert den tatsächlichen jährlichen Bedarf in Wien auf etwa 12.000 Wohnungen. Auch Immo Analytics sieht den Bedarf bei frei finanzierten Wohnungen bei 10.000 bis 11.000 pro Jahr. Die Neubauleistung deckt also nur rund die Hälfte des Bedarfs.

Die demografische Nachfrage bleibt derweil hoch: Wien wächst weiterhin stark, ebenso Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck. 

Bedingt ist der Bedarf aber nicht nur durch Bevölkerungswachstum, sondern auch durch den nötigen Ersatz älterer Wohnsubstanz.

Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung sind anhaltende Verzögerungen bei Bauprojekten. Bei rund 40 Prozent aller Projekte verschieben sich die vor einem Jahr angekündigten Fertigstellungstermine um mindestens drei Monate. 

Ursächlich sind weniger bauliche Probleme als vielmehr schwierige Finanzierungsbedingungen sowie Schwierigkeiten bei der Vorverwertung von Projekten. Zusätzlich begrenzen niedrige Zahlen bei Baugenehmigungen die Neubautätigkeit der kommenden Jahre.

Besonders angespannt zeigt sich die Situation am Mietwohnungsmarkt. Die Zahl jener Projekte, die institutionelle InvestorInnen zur Bestandshaltung planen, ist binnen wenigen Monaten deutlich gesunken. 

Rund drei Viertel der Wiener Bevölkerung leben zur Miete, künftig kommt jedoch immer weniger frei finanzierter Mietwohnraum neu auf den Markt. Schon heute zeigt sich das in steigenden Mieten, vor allem im unteren Preissegment.

„Die Zahlen zeigen klar, dass Wien auf eine strukturelle Wohnungsknappheit zusteuert", sagt Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer von Immo Analytics. "Besonders alarmierend ist die Entwicklung bei den Mietwohnungen. Wenn das Angebot weiterhin so stark zurückgeht, werden wir uns bei Mieten und Verfügbarkeit zunehmend an internationalen Metropolen orientieren müssen. Die Gefahr von Verhältnissen wie in London ist real.“

Bei neu inserierten Mietwohnungen in Wien zeigt sich: Die Zahl ist seit 2022 um mehr als die Hälfte zurückgegangen. Die Nachfrage steigt zugleich natürlich.

„Der Druck wird sich künftig vor allem am Mietmarkt bemerkbar machen. Sinkendes Angebot bei wachsender Bevölkerung führt zwangsläufig zu steigender Konkurrenz um Wohnraum", wurde beim ÖVI Maklerdialog betont.

Ein Wechsel zum Eigentumsmarkt: Da deuten nach dem deutlichen Einbruch der Transaktionszahlen infolge der Zinswende aktuelle Daten auf eine Erholung hin. Diese zeigt sich vor allem beim gebrauchten Wohnungssegment. Der Markt passe sich zunehmend an das neue Finanzierungsumfeld an.
 

Auch die Preisentwicklung ergibt laut den vorgelegten Zahlen kein einheitliches Bild: Während sich die Immobilienpreise in Österreich nominal stabilisieren, fielen die inflationsbereinigten Werte bereits spürbar – ein Zeichen für die Korrektur der früheren Überhitzung. 

Der Immobilienmarkt in Österreich ist stark regional geprägt. Im Westen sind Eigentumswohuungen deutlich teurer als im Osten – ein Muster, das sich 2025 fortsetzte.
 

Tirol führt weiterhin die Liste an und bleibt das teuerste Bundesland mit 7.043 Euro pro Quadratmeter (durchschnittliche Wohnung: 493.010 Euro). Es folgen Vorarlberg mit 6.901 Euro pro Quadratmeter (483.070 Euro) und Wien mit 6.636 Euro pro Quadratmeter (464.520 Euro). Salzburg liegt ebenfalls deutlich über dem Durchschnitt mit 6.342 Euro pro Quadratmeter (443.940 Euro).

Die preiswertesten Eigentumswohnungen findet man in der Steiermark: 4.331 Euro pro Quadratmeter (durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung: 303.170 Euro). Niederösterreich folgt mit 4.673 Euro pro Quadratmeter (327.110 Euro), Oberösterreich mit 4.721 Euro pro Quadratmeter (330.470 Euro).

Im Burgenland hat sich der Immobilienmarkt am deutlichsten gewandelt: Der Preis pro Quadratmeter ist um 33 % gestiegen – von 3.909 auf 5.198 Euro.

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