Mietpreisdeckel Österreich : Wie sich die Mietpreisbremse auf Wiener Wohnungsmarkt und Investitionen auswirken wird

Mit dem im Parlament beschlossenen 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) werden die ab 1. April vorgesehenen Inflationsanpassungen der Richtwert- und Kategorie-Mieten ausgesetzt. 

Diese „Mietpreisbremse“ trifft vorerst den ohnehin stark regulierten Mietmarkt. Die Ankündigung des Vizekanzlers auf Ausdehnung in den Teil- und Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes würde den Wohnungsmarkt komplett demolieren.

Bereits die türkis-grüne Bundesregierung hat erst im vergangenen Jahr eine Bremse beschlossen, die Mietsteigerungen stark eingrenzte. Obwohl die Inflation seit der letzten Anhebung der Richtwerte im April 2023 um 11 Prozent gestiegen ist, erhöhten sich die Richtwerte lediglich um 2,9 Prozent. 

Die nun beschlossene Mietpreisbremse ist nicht nur ein erneuter, massiver Eingriff in den Wohnungsmarkt, sondern zerstört auch das Vertrauen von Eigentümern und Investoren. Der Berliner Mietendeckel hat es vorgezeigt: das Angebot an Mietwohnungen brach ein und die Wohnungsnot eskalierte.

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„Die Einführung des verschärften Preisdeckels würde bereits bis Ende 2027 für einen Vermieter einer 60 Quadratmeter großen Wohnung im neunten Wiener Gemeindebezirk, die unter die Richtwertmiete fällt, einen Einkommensverlust von rund 1.100 Euro bedeuten“, berechnet Agenda Austria-Ökonom Hanno Lorenz. 

„Unter Berücksichtigung der Änderungen aus dem Vorjahr, steigt der Verlust aufgrund der hohen Inflation der letzten Jahre sogar auf 3.500 Euro an.“ 

„Dies erfolgt einzig und allein auf Kosten der Vermieter“, moniert der Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) Rechtsanwalt Martin Prunbauer.

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Von Seiten des WIFO wurde errechnet, dass der Einfluss einer Valorisierung der Richtwerte und die gemessene Inflationsrate auf den Verbraucherpreisindex gerade einmal 0,1 Prozentpunkte betragen würde. 

„Gleichzeitig zeigt sich, dass die Preisentwicklungen einen Eingriff gar nicht rechtfertigen. Sowohl die allgemeinen Preise als auch die Löhne haben sich in den letzten zehn Jahren stärker entwickelt als die Mieten im regulierten Segment“, erklärt Lorenz. 

In Anbetracht der Tatsache, dass auch viele Besserverdiener im regulierten Segment wohnen, sei das eine sehr fragwürdige Umverteilung. Befristungen würden ebenfalls weiter zunehmen, ist der Ökonom überzeugt. 

„Je stärker die Regulierung, desto teurer und schlechter wird Wohnen – und für junge Menschen wird die Wohnungssuche zum Albtraum.“

„Regulierungen vermindern das Angebot an Mietwohnungen, weil sich das Vermieten nicht mehr lohnt. Investitionen in den Gebäudebestand bleiben aus, Wohnungen werden parifiziert und abverkauft,“ ergänzt Prunbauer. „Kein Investor wird in Österreich in Wohnbauten investieren, zumal künftig – nach den Vorstellungen der Bundesregierung – auch beim Neubau eine Mietzinsbremse kommen soll.“

Seit dem Jahr 2020 sind die Hauptmietzinse geringer gestiegen als die allgemeine Inflation. Laut Statistik Austria war die allgemeine Preissteigerung um 4,4 Prozent höher als die Steigerung der Hauptmietzinse.

„Wer im Monat 1.000 Euro Bruttomiete zu zahlen hat, muss dafür fast 1.800 Euro erwirtschaften, dem Vermieter bleiben am Ende kaum mehr als 420 Euro übrig, während 1.150 Euro an den Staat gehen“, so Agenda Austria-Ökonom Dénes Kucsera.

„Wenn sich die Mieten unterhalb der allgemeinen Teuerung entwickeln, dann tun das bei gegebenen Mietrenditen auch die Kaufpreise“, betont Jan Kluge, Ökonom in der Agenda Austria. 

"Wenn die SPÖ verlauten lässt, dass sich die Mieter 140 Millionen Euro pro Jahr sparen, dann ist der Immobilienbestand in Österreich selbst bei einer großzügigen Rendite von drei Prozent auf einen Schlag real um fast fünf Milliarden Euro weniger wert.“

„Die wahren Preistreiber sind die explodierenden Kosten für Gas, Strom und andere Energieträger, doch wird diese Tatsache – so wie auch in den früheren Diskussionen rund um eine Wertanpassung der Hauptmietzinse – ignoriert", so Kluge.

Statt zielgerichteter Maßnahmen wird erneut mit der Gießkanne im ohnehin stark preisregulierten Mietsektor auf Kosten der Vermieter verteilt. In diesem Sektor wohnen zu einem beträchtlichen Teil Mieter und Mieterinnen, die gut verdienen. 

Die inflationsbedingte Teuerung hat sich auch in steigenden Gehältern niedergeschlagen, wodurch die Mehrbelastung weitgehend ausgeglichen wurde. Faktum ist, dass die Wohnkostenbelastung in Österreich seit Jahren stabil ist und seit 2010 rund 19 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens beträgt.

Während die Regierung die Mietpreise reguliert, erhöht die Stadt Wien die Gebühren für Abwasser, Wasser und Müll. So wurden beispielsweise die Tarife für kommunale Dienstleistungen ab 2025 um 5,9 Prozent angehoben.

„Dass Wien über einen Bestand von 220.000 Wohnungen verfügt, die man Haushalten mit wenig Geld sofort zur Verfügung stellen könnte, ist ein Vorteil, den nur wenige Städte haben“, erklärt man von Seiten der Agenda Austria.

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Die öffentliche Hand ist überfordert, einen der umfassendsten Sozialstaaten der Welt zu betreiben und gleichzeitig den gigantischen Wohnungsbestand zu erhalten. 

„Statt den populistischen Mörtel anzurühren, sollte die öffentliche Hand stärker auf den Markt setzen,“ rät der Think Tank Agenda Austria. Denn: „Die Tatsache, dass die allermeisten Mieter in Österreich staatliche Unterstützung erhalten, ist schon sehr speziell.“

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