Immobilien Österreich Prognose : Immobilienmarkt Österreich 2025: Neuer Trend, neue Chancen?

Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt verzeichnet eine deutliche Aufwärtstendenz. Im Jahr 2024 wurden insgesamt Investitionen in Höhe von 2,7 Milliarden Euro getätigt. Das entspricht einer Steigerung von sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Marktaktivität zeigte in den vier Quartalen des abgelaufenen Jahres durchgehend eine positive Entwicklung. Im letzten Quartal wurden Investitionen in Höhe von fast 800 Millionen Euro verzeichnet. Damit wurde der Tiefpunkt des Investmentmarktes durchschritten.

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Besonders positiv ist die Entwicklung in der Hauptstadt Wien, wo 2024 Investitionen in Höhe von 1,9 Mrd. Euro getätigt wurden, was einer Steigerung von sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

„2024 konnten wir zunehmend den Einstieg von insbesondere Private Equity- und Baufirmen in großvolumige Projektentwicklungen beobachten. Beispiele dafür sind das Althan Quartier und das Kaufhaus Lamarr“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. „Diese Development-Deals zählten zwar per Definition aufgrund des aktuell nicht vorhandenen Cashflows nicht zum Transaktionsvolumen, stellen aber weitgehend die Umsetzung der Projekte sicher und werden somit zum zukünftigen Investmentvolumen beitragen“, so Schwarz.

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Die Ergebnisse würden zeigen, dass Käufer und Verkäufer vermehrt zueinander gefunden haben. 

"Die Wende im Marktzyklus ist erreicht", so Schwarz. "Wir rechnen mit einem anhaltenden Trend. Denn die einsetzende Renditekompression in besonders nachgefragten Assetklassen wird auch bei einer makroökonomisch eingetrübten Lage vermehrt vor allem internationale Akteure an den Markt zurückbringen, die in den vergangenen Jahren weniger aktiv waren. 2025 wird das Interesse weiter anziehen, allerdings wird das finale Transaktionsvolumen davon abhängen, wie viele Produkte wirklich auf den Markt kommen werden."

Die Assetklasse Büro bleibt mit einem Marktanteil von 32 Prozent und Investitionen in Höhe von 850 Mio. Euro die stärkste. Die Assetklasse Wohnen verzeichnet ein Wachstum von 25 Prozent, was auf eine Angleichung von Angebot und Nachfrage zurückzuführen ist. Mischgenutzte Objekte folgen mit einem Marktanteil von 17 Prozent.

Die meisten Abschlüsse liegen bei einem Volumen von rund 50 Mio. Euro. Transaktionen über 50 Mio. Euro sind selten, und es wurden lediglich zehn Deals in dieser Größenordnung registriert. Zu den bemerkenswerten Transaktionen des Jahres 2024 zählen die Verkäufe des Kärntnerringhofs in der Wiener Innenstadt, der ÖBB-Zentrale am Wiener Hauptbahnhof und des Bürogebäudes Rund Vier.

Auf Verkäuferseite stehen überwiegend institutionelle Investoren, insbesondere Immobilienfonds, die sich von Objekten im Wert von über 1,2 Mrd. Euro getrennt haben und damit fast die Hälfte des Marktanteils für sich beanspruchen. Auf Käuferseite dominieren private Personen und Immobiliengesellschaften, die zusammen für 1,8 Mrd. Euro angekauft haben und somit den Markt mit über 70 Prozent bestimmt haben.

„Private Investoren bevorzugen traditionell kleinere Tickets und kaufen mit höherem Eigenkapitalquoten ein“, erklärt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, die aktuell vorherrschende Dynamik.

Internationale Investoren zeigen sich vorerst zurückhaltend. Das Geschehen konzentriert sich sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite mit jeweils über 80 Prozent Marktanteil auf inländische Player.

Die Spitzenrenditen haben sich im Jahresverlauf 2024 stabilisiert und sind in einigen Assetklassen bereits wieder gesunken. So notierten Büroimmobilien zum Jahresende bei 5,00 Prozent und damit 25 Basispunkte unter dem Höchststand zur Jahresmitte. 

Logistik-Immobilien zeigten zum Jahresende eine leichte Abwärtsbewegung von 15 Basispunkten auf 5,00 Prozent. Einzelhandelsobjekte lagen mit 4,70 Prozent leicht über dem Vorjahreswert von 4,60 Prozent. 

Die Spitzenrenditen im Wohnsektor sind aufgrund der hohen Nachfrage deutlich gesunken. Dieses lag Ende 2024 bei 4,25 Prozent und damit 50 Basispunkte unter dem Vorjahr. Für das Jahr 2025 wird eine weitere Renditekompression erwartet.