Immobilienmarkt Österreich Entwicklung : Immobilienmarkt Österreich 2025: Leichte Erholung, Zeitfenster für Käufer begrenzt

Der österreichische Immobilienmarkt steht 2025 im Zeichen signifikanter Veränderungen. Während die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren stark schwankten, zeigen sich nun erste Anzeichen einer Stabilisierung. Dennoch bleibt das Marktumfeld herausfordernd – sowohl für Käufer als auch für Investoren.

Eine aktuelle Umfrage von CBRE zeigt eine zunehmende Zuversicht unter Immobilien-Investoren in Österreich. Im Rahmen des "CBRE’s 2025 European Investor Intentions Survey" wurden 77 nationale und internationale Marktteilnehmer befragt. Demnach gehen 22 Prozent bereits von einer Erholung aus, während weitere 64 Prozent bis Jahresende mit einer weiteren Stabilisierung rechnen.

"Die Talsohle ist durchschritten", sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Nur vier Prozent der befragten Investoren planen für 2025 eine Reduktion ihrer Ankäufe. Im Gegenteil: 38 Prozent wollen ihr investiertes Kapital um mindestens zehn Prozent erhöhen. Im Vergleich zum europäischen Durchschnitt zeigt sich der österreichische Markt damit optimistischer.

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Auch die Annäherung von Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern wird von 82 Prozent der Befragten als positiv bewertet. Gleichzeitig sehen 42 Prozent weiterhin Potenzial für Investitionen in Liegenschaften aus Insolvenzen. "Die Wende im Marktzyklus ist erreicht. Wir rechnen mit einem anhaltenden Trend", sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria.

Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins erneut um 0,25 Prozentpunkte auf 2,75 Prozent gesenkt. In Kombination mit dem geplanten Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025 soll dies die Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufer verbessern. Besonders Haushalte im mittleren Preissegment könnten so wieder leichter Zugang zu Krediten erhalten. 

„Die Kombination aus gelockerten Kreditvorgaben und sinkenden Zinsen schafft eine einmalige Gelegenheit für alle, die in den letzten Jahren wegen strikter Finanzierungsregeln oder hoher Zinsen gezögert haben“, sagt Matthias Ortner, Immobilienexperte bei Advicum Consulting.

Trotz der allgemeinen Erholungstendenzen bleiben Risiken bestehen. Investoren sehen weiterhin Spielraum für Preisanpassungen, insbesondere da einige Verkaufsangebote aus ihrer Sicht noch zu hoch bewertet sind. Nach starken Marktverwerfungen seien punktuelle Korrekturen nicht ungewöhnlich, erklärt Steinke.

Darüber hinaus beeinflussen geopolitische Unsicherheiten und eine möglicherweise länger anhaltende Rezession die Markterwartungen. Diese Faktoren dämpfen die grundsätzliche Zuversicht der Investoren, auch wenn die allgemeine Entwicklung positiv eingeschätzt wird.

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Trotz der besseren Finanzierungsmöglichkeiten bleibt die Angebotsknappheit am Wohnungsmarkt bestehen. Die Neubauaktivität ist in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. 2024 wurden laut WKÖ in Österreich rund 37.600 Einheiten fertiggestellt – ein Rückgang von 17,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In Wien fiel der Einbruch mit einem Minus von 42 Prozent besonders stark aus. 

"Die Neubauleistung ist sehr stark zurückgegangen", so Michael Pisecky, stellvertretender WKÖ-Fachverbandsobmann. 

Diese Entwicklung könnte die ohnehin angespannte Lage am Wohnungsmarkt weiter verschärfen. Ortner warnt: „Wer Eigentum erwerben will, sollte nicht warten, bis sich die Lage Anfang 2026 zuspitzt. Jetzt ist der Moment, um passende Objekte zu finden und von den besseren Konditionen zu profitieren.“

Die geringe Neubautätigkeit wirkt sich auch auf den Mietmarkt aus. Die durchschnittlichen Wohnkosten in Österreich liegen laut Statistik Austria derzeit bei 9,9 Euro pro Quadratmeter. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich monatliche Kosten von etwa 693 Euro, exklusive Betriebskosten. 

Während die Mietnachfrage in den letzten Jahren stark gestiegen ist, bleibt das Angebot angespannt.

ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) spielen bei Investitionsentscheidungen eine immer wichtigere Rolle. Fast die Hälfte der Befragten gibt an, nur noch in Objekte mit positiven Nachhaltigkeitsbewertungen zu investieren. Gleichzeitig sind 17 Prozent der Investoren bereit, einen Preisaufschlag für ESG-konforme Immobilien zu zahlen. Dieser Wert liegt über dem europäischen Durchschnitt von 13 Prozent.

ESG-konforme Immobilien (Environment, Social, Governance) erzielen nach aktuellen Erhebungen um 10 bis 15 Prozent höhere Verkaufspreise und weisen geringere Leerstandsraten auf. Gleichzeitig bleibt die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden kostspielig. 

„Investitionen in Technologien wie Wärmepumpen und Solaranlagen können sich langfristig lohnen, dennoch sind gezielte Fördermaßnahmen essenziell“, betont Ortner. 

KI-gestützte Systeme sollen zudem helfen, den Energieverbrauch zu optimieren und die Gebäudewartung effizienter zu gestalten. „Nachhaltigkeit und Digitalisierung sind keine Trends mehr, sondern wesentliche Erfolgsfaktoren der Zukunft“, sagt Ortner.

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Die Branche fordert derweil Erleichterungen bei rechtlichen Rahmenbedingungen. Laut WKÖ erschweren derzeit über 5.000 Baunormen eine effiziente Bauabwicklung. 

„Wir könnten bis zu 25 Prozent günstiger bauen, wenn die Politik die nötigen Rahmenbedingungen schafft“, so Pisecky. 

Insbesondere die Stellplatzverpflichtung wird als Kostentreiber gesehen. Würde sie an die Lage und Infrastruktur angepasst, könnten Baukosten um bis zu 20 Prozent gesenkt werden.

Sicherheit bleibt ein zentrales Kriterium für Investitionsentscheidungen. 57 Prozent der von CBRE befragten Investoren setzen vorrangig auf risikoarme "Core"- und "Core plus"-Strategien. Dieser Wert liegt deutlich über dem europäischen Durchschnitt von 40 Prozent.

Die Ergebnisse der Umfrage zeigen, dass Investoren mit einer Marktstabilisierung rechnen, gleichzeitig aber weiterhin selektiv vorgehen. Risikobewusste Anlagestrategien und ESG-Kriterien werden dabei zunehmend ausschlaggebend.

Die kommenden Monate bieten Käufern laut Experten eine günstige Gelegenheit. Matthias Ortner rät: „Jetzt ist der Moment, um Finanzierungsoptionen zu prüfen und gezielt nach passenden Objekten zu suchen. Wer zögert, könnte bald mit steigenden Preisen bei knapperem Angebot konfrontiert sein.“ 

Gleichzeitig bleibt abzuwarten, wie sich die wirtschaftliche Gesamtlage entwickelt. Die Erholung des Marktes verläuft bislang schrittweise – doch erste positive Signale wie vermehrte Besichtigungen und wieder anziehende Nachfrage deuten auf eine allmähliche Belebung hin. (apa/red)